Можно ли дать долю в ипотечной квартире?

Содержание

Ипотека и доля ребенка: как выделить и оформить в 2019 году

Можно ли дать долю в ипотечной квартире?

Многие семьи с детьми прибегают к помощи жилищных ссуд для покупки квартиры. В результате сделки родители становятся собственниками квадратных метров, а сам объект становится залогом. Но далеко не все заемщики задумываются о том, как связаны ипотека и доля ребенка.

Есть случаи, когда выделить доли детям – единственный шанс приобрести недвижимость с использованием средств банка и соблюсти требования законодательства. Например, когда для получения или частичного погашения ссуды были использованы средства семейного сертификата.

В статье разберем, как это сделать до погашения и после выплаты ипотеки, разберемся в нюансах и тонкостях процедуры.

Сложности с выделением доли ребенка

Права несовершеннолетних закреплены в Семейном кодексе. За их защитой и контролем соблюдения следят органы опеки. В процедуре покупки недвижимости с привлечением заемных ресурсов принимает участие третья сторона – кредитор. Таким образом, должны быть учтены интересы семьи, банка и надзорных органов. При этом нужно соблюсти действующее законодательство. Именно этот состав заинтересованных лиц делает подобные сделки сложными для проведения, требующими повышенного внимания и дополнительных знаний.

Можно ли выделить долю детям

Исходя из действующего законодательства, родители должны обеспечивать право несовершеннолетних на обладание имуществом. В случае с ипотекой обычно выделение доли происходит уже после погашения всех обязательств. Если же для взноса первого платежа или досрочного погашения был использован семейный сертификат, выделить долю ребенку не просто можно, а обязательно нужно.

Рассмотрим другую ситуацию. Семья планирует продажу квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, чтобы впоследствии купить новую частично за счет кредитных средств. В этом случае потребуется разрешение опеки на проведение сделки. Чтобы его получить, необходимо проинформировать надзорный орган о том, что ребенку будет предоставлено право обладания недвижимостью, которая будет куплена впоследствии.

Важно! Нужно учитывать площадь в новой квартире, которая будет приходиться на ребенка. Она не должна стать меньше.

Если ребенок старше 14 лет, то потребуется его письменное согласие на совершение сделки. Здесь можно более подробно ознакомиться с нюансами процесса.

Передача части собственности оформляется одним из этих способов:

  • Оформление дарения, заверенное нотариально. Здесь более подробно об этой процедуре.
  • Соглашение о передаче части объекта в собственность несовершеннолетнего. Этот документ также подлежит нотариальному заверению.

Чтобы не возникло проблем с последующей регистрацией права собственности, следует доверить составление этих документов профессиональным юристам. На нашем портале можно получить бесплатную консультацию. Несмотря на то, что законодательно не установлен минимальный размер части детской собственности, чтобы не было проблем с контролирующими органами, лучше всего исходить из нормы – 12 квадратов на  каждого из малышей.

Когда требуется обязательство о выделении долей

Обязательство представляет собой юридически удостоверенный документ. Согласно ему, будущий собственник квартиры обязуется разделить право обладания жильем с детьми и вторым супругом при наличии. Простыми словами, обязательство позволяет отсрочить момент выделения детям положенных им метров, но обязывает совершить это в дальнейшем.

Этот документ требуется составлять при использовании номинала материнского капитала для оплаты части стоимости покупки квартиры, в том числе в ипотеку. Без него пенсионный фонд не направит деньги по назначению. Если приобретается жилье в новостройке по договору долевого участия, то выделить доли детям необходимо после подписания акта получения жилья, до момента оформления собственности.

Все случаи, когда необходимо оформить обязательство:

  1. Жилье куплено с использованием заемных средств, возможно выделить доли детям после погашения ипотеки.
  2. Родители являются собственниками квартиры, при этом размер собственности несовершеннолетних еще не определен.
  3. Продолжаются взносы в кооператив.
  4. Идет строительство частного дома.

Важно! С момента окончания обязательств перед третьими лицами или получения документов на построенный частный дом, семье дается полгода на исполнение намерений, указанных в обязательстве.

Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке

Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно.

Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним.

Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:

  • Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
  • Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
  • Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
  • Прибегнуть к помощи другого банка.

Важно! Законом не регламентируется, какая именно часть собственности может быть передана несовершеннолетнему. Это может быть даже 1/100000.

На решение банка о возможности выделения доли ребенка при ипотеке может повлиять подтверждение платежеспособности, наличия накоплений, альтернативной недвижимости или автомобиля.

На сегодняшний день сделки с выделением детской доли заключают Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ (АИЖК).

Выделение доли детям до погашения ипотеки

Как было сказано выше, не все банки готовы пойти на эту процедуру. Однако крупные кредитные организации стараются соблюдать предписания органов опеки, вставать в этом вопросе на сторону клиента. Доли малолетних членов семьи должны быть определены до момента получения жилищной ссуды. Рассмотрим поэтапно, как выделить части собственности в этой ситуации.

Особенности

К нюансам этой процедуры можно отнести:

  • Необходимость получения согласования от банка, органов опеки.
  • Если средства материнского сертификата были использованы на строительство жилого дома, то доля должна включать часть земли, на которой это строительство ведется.
  • Когда покупаемый объект находится в стадии строительства, регистрация на детей части владения возможна только после его окончания. Это происходит после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта получения объекта, но до момента регистрации права собственности заемщика.
  • Необходимость выделения детской части должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи.

Документы

Потребуется подготовить:

  1. Удостоверяющие личность документы.
  2. Отчет об оценке квартиры.
  3. Правоустанавливающие документы (выписка из единого реестра).
  4. Согласие другого супруга.
  5. Письменное заявление в банк о возможности распределения собственности несовершеннолетним.

Порядок действий

Процесс состоит из следующих действий:

  1. Получить решение банка о возможности выдачи ипотеки. На этом этапе стоит устно проговорить возможность выделения детской доли, использование семейного сертификата.
  2. Подобрать квартиру.
  3. Получить от банка согласие на сделку с выделением доли.
  4. Передать в органы опеки запрос на согласование проведения сделки.
  5. Подписать договор покупки квартиры. Текст должен содержать пункт о наделении несовершеннолетних долями в приобретаемом объекте.
  6. Передать все документы на регистрацию.
  7. Дождаться окончания госрегистрации, получить ипотеку, окончательно рассчитаться с продавцом.

Выделение доли детям после погашения ипотеки

Выделить доли детям после погашения ипотеки значительно проще, потому что эта процедура не требует получения дополнительных согласований со стороны банка. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Узнаем, как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Право несовершеннолетнего ребенка на наличие доли в квартире закреплено законодательно. При ущемлении интересов ответственные стороны несут ответственность по закону. Поэтому, оформляя сделку, следует точно знать, каким образом производится выделение доли, в каких случаях это необходимо, когда это лучше сделать.

Читайте также  Кто может сделать временную регистрацию в квартире?

Можно ли выделять доли детям?

Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.

Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.

Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.

В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.

Выделение доли до выплаты ипотеки

До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.

Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.

Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.

Разрешение конфликта возможно несколькими способами:

  • предложить кредитору в залог другую недвижимость;
  • переоформить на несовершеннолетних другую собственность;
  • обратиться к лояльным кредиторам, работающим по стандартам АИЖК.

Выделение доли после выплаты кредита

В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.

Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.

Оба документа содержат в себе следующую информацию:

  1. Информация об участников сделки: И.О.Ф., дата рождения, паспортные данные;
  2. Родовые признаки объекта недвижимости, его регистрационный номер;
  3. Размер выделяемой доли;
  4. Если доля выделяется несовершеннолетнему до 14 лет, указываются его законные представители.

Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.

Выделение доли производится у нотариуса, потребуется заплатить госпошлину в зависимости от размера выделяемой площади.

В Росреестр необходимо представить следующие документы:

  1. Паспорта всех участников сделки;
  2. Свидетельства о заключении брака, рождении детей;
  3. Документы на приобретаемое жилье: Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
  4. Соглашение на выделение доли или договор дарения;
  5. Квитанция об оплате Госпошлины.

Необходимо написать заявление на регистрацию права на собственность от имени всех участников сделки.

Все документы подаются в оригинале с прикладыванием копий.

Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье

Соглашение оформляется в ПФ РФ до перечисления средств материнского капитала в уплату за жилье. Оно содержит в себе обязательство родителей на выделение доли несовершеннолетним детям.

Обязанность выделения доли детям лежит на родителях, с которыми имеется доказанная родственная связь, т. е. когда ребенок является общим в браке.

При подписании соглашения родители несовершеннолетнего выступают его законными представителями, если ребенку нет 14 лет.

Соглашение содержит следующую информацию:

  • Ф.И.О. родителей, детей с паспортными данными, датами рождения;
  • Характеристика приобретенной недвижимости с родовыми признаками;
  • Вид права собственности, размер долей;
  • Документы-основания сделки;
  • Сведения о МК;
  • Условие с перераспределением долей в случае рождения детей в будущем.

Как выделить доли в ипотечной квартире?

Выделение долей в ипотечной квартире производится в соответствии с требованиями законодательства.

Пошаговая инструкция

  1. После погашения ипотечного кредита необходимо снять обременение с залога. Для этого следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими отсутствие задолженности по ипотеке. После рассмотрения документов, заявителю будет представлена новая Выписка из ЕГРН с отсутствием обременения на жилье.

  2. После этого владелец квартиры получает возможность выделить долю.
  3. Составление у нотариуса письменного соглашения на передачу ребенку части имущества или договора дарения. Документы оформляются для обоих родителей, для Пенсионного фонда, для Росреестра.

    Потребуется представить документы, подтверждающие личности участников сделки, свидетельства о браке, о рождении детей, Выписку из ЕГРН на недвижимость, Соглашение на наделение несовершеннолетних правами на жилье.

  4. Сдача документов в Росреестр на регистрацию. Заявление на регистрацию подается от имени каждого собственника.

    Требуется предоставить полный пакет документов, как нотариусу, и оформленное соглашение или договор дарения.

Госпошлина за услугу составит 2 тыс. рублей.

Документы подаются в МФЦ. Срок регистрации сделки 10 дней, далее собственники получают новую выписку, содержащую сведения о собственниках на квартиру (дом), где будут присутствовать несовершеннолетние.

Когда требуется обязательство о выделении долей?

Обязательство по выделению долей не требуется, если в приобретенном жилье доли были выделены до распоряжения материнским капиталом.

В остальных случаях, Пенсионный Фонд откажется от выплаты МК, пока не определены права на детей на жилье.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-vydelit-dolju-rebenku-v-ipotechnoj-kvartire/

Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире

4 435 просмотров

Каждый человек распоряжается личным имуществом по собственному усмотрению. Однако иногда волеизъявление граждан попадает в зависимость от третьих лиц. Например, если жилье находится в залоге у банка. Такое часто встречается при оформлении ипотеки. Дарение доли в ипотечной квартире возможно только с согласия заимодавца.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ). Однако тут есть свои нюансы. Один из них срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.

Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка. Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.

Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРП (ст.37 ФЗ №218-ФЗ).

Дарение залогового имущества допускается исключительно с согласия кредитора. Причем в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.

Пример. Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга. Срок кредитования оканчивался через 1,5 года. Сумма задолженности была незначительной.

Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку. Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику. Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике.

Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Ниже представлен типовой формуляр соглашения:

Любые изменения и дополнения в договор дарения вносятся с учетом жизненных обстоятельств. Например, если жилье находится в обременении, то данный факт следует отобразить в документе.

Скачать образец договора дарения доли квартиры

Порядок дарения

Оформления дарственной на долю квартиры проходит с обязательным участием нотариуса. Такой порядок действует с 2017 года. Участникам сделки нужно подготовить пакет документов, обсудить ключевые моменты договора и обратиться в нотариальную контору.

Если кредитный/ипотечный договор предусматривает необходимость получения согласия кредитора на отчуждение жилья, то дарителю придется предварительно получить одобрение банка.

Нотариус обязательно потребует письменное согласие заимодавца. Его отсутствие может привести к отказу в совершении нотариального действия. Аналогичные последствия будут при обращении в Росреестр.

Условия

Основанным условием дарственной является ее безвозмездность. Даритель не получает возмещения стоимости жилья, как при продаже имущества.

Договор не должен содержать встречные обязательства имущественного характера. Отображение подобных положений является поводом для оспаривания сделки.

Не менее важным условием сделки является внятное описание объекта недвижимости (размер доли, площадь отчуждаемого помещения и квартиры, адрес и др.).

Передача имущества в дар происходит исключительно при жизни его собственника. Посмертное отчуждение жилья происходит путем оформления завещания.

Еще одним важным моментом является наличие согласия совладельцев. Например, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц. Обойтись без одобрения сделки можно в таких случаях:

  1. Квартирой владеет всего два человека (муж/жена) и сделка осуществляется между ними.
  2. Имущество находится в долевой собственности граждан.
  3. При наличии договора о выделении долей.

Дарственная должна содержать пункт о принятии имущества выгодополучателем в дар. Его наличие подтверждает волеизъявление одариваемого субъекта.

Дополнительным пунктом соглашения является ссылка о регистрации права собственности на жилье.

Процедура

Изначально заемщику предстоит изучить положения кредитного и ипотечного договора. Если в них отсутствуют дополнительные ограничения, то следует подать заявление в банк с просьбой и предоставлении письменного согласия на сделку. К нему желательно приложить проект договора дарения.

Решение в пользу клиента банк обычно принимает, если сумма задолженности по кредиту осталась незначительной. Альтернативой, может быть, переоформление кредитного договора на нового владельца жилья.

Такой поворот событий выгоден банку, например, если заемщик внезапно заболел и не в состоянии производить погашение кредита. Однако выгодополучатель должен будет соответствовать требованиям финансовой организации. Иначе согласие на сделку кредитор не даст. Возможные варианты переоформления документов нужно уточнять в банке.

Затем нужно подготовить бумаги и разработать проект договора дарения. Образец соглашения доступен на сайте. При необходимости его можно дополнить новыми пунктами. Во избежание ошибок лучше обратиться за помощью к юристу. Нюансы сделки нужно обсудить с одариваемым субъектом. Не исключено, что он откажется от принятия обремененного имущества в дар или не сможет оплатить текущие расходы по сделке.

После согласования ключевых моментов стороны договора должны посетить нотариуса. Он установит личности граждан, проверит их дееспособность. Одновременно участникам сделки разъяснят их права/обязанности.

Также нотариус обязан известить дарителя о возможных последствиях сделки. Особенно если она заключается между посторонними гражданами. Если все документы в порядке и участникам сделки ясны их права, то нотариус предложит им подписать соглашение.

После чего на нем делается нотариальная надпись, и данные вносятся в единую государственную систему.

Финальная часть – регистрация имущественных прав. Сторонам соглашения придется посетить одно из отделений Росреестра. Пакет документов готовится повторно. То же самое касается оплаты госпошлины. По итогам процедуры выгодополучателю выдадут выписку из ЕГРП.

Расходы

При отчуждении недвижимости стороны договора несут определенные расходы. Ставка государственной пошлины составляет 0,5%. Расчет делается исходя из стоимости объекта. Минимальная сумма платежа – 300 руб. Граничная сумма – 20 тыс. руб.

Соответствующие расчеты производит нотариус. За основу берется отчет о рыночной стоимости жилья. Также можно использовать кадастровую справку. Оценку имущества участникам сделки нужно сделать перед оформлением дарственной. Стоимость оценки жилья в частной компании обойдется в районе 3 тыс. руб.

Услуги представителя нотариата оплачиваются отдельно. Ставки отличаются по регионам. Средний показатель установлен на уровне 5 тыс. руб. Детали о стоимости сделки нужно уточнять у нотариуса.

Дополнительные расходы выгодополучатель несет при регистрации права собственности. Переоформление доли совместной квартиры в многоквартирном доме стоит 200 руб. Стоимость регистрации цельного объекта составляет 2 тыс. руб.

Налоги

При оформлении дарственной выгодополучателю предстоит заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13%. Ставка предусмотрена для резидентов РФ. В отношении нерезидентов действуют иные правила. Они платят 30%.

Если сделка осуществляется между близкими родственниками, то одариваемый субъект освобождается от уплаты НДФЛ. Степень родства должна подтверждаться соответствующими бумагами.

Сроки

Закон не содержит фиксированные сроки для оформления дарственной. Конечное решение принимает даритель. Но дата сделки обязательно согласовывается с выгодополучателем.

В отношении регистрации права собственности сроки также не предусмотрены. Подать бумаги можно сразу после сделки или спустя время. Однако желательно переоформить бумаги в течение календарного года. Еще один нюанс – действие, должно быть, выполнено при жизни дарителя. Иначе имущество войдет в состав наследства.

Регистрация права собственности

После оформления дарственной у нотариуса участникам сделки необходимо внести изменения в ЕГРП. Иначе собственником имущества по-прежнему будет даритель. Регистрацию права осуществляет Кадастровая палата. Процедура занимает от 5 до 12 дней. Новые данные в государственный реестр вносятся по заявлению правообладателя. Дополнительно нужно подготовить:

  1. Договор дарения доли квартиры. На нем должна присутствовать нотариальная надпись. Иначе сотрудник Росреестра не примет бумаги.
  2. Документы на недвижимость (выписка из госреестра, договор купли-продажи и др.).
  3. Копии паспортов сторон соглашения.
  4. Согласие совладельцев жилья (при наличии).
  5. Выдержку из домовой книги.
  6. Доказательства уплаты сбора.

Произвести регистрационные действия можно при помощи МФЦ. Также выгодополучатель может подать бумаги через портал Госуслуги. Единственное требование – регистрация на сайте. После чего пользователю придется подтвердить свою личность.

По факту завершения процедуры регистрации заявителю выдается выдержка из ЕГРП. Документ подвергает право собственности на принятое в дар имущество.

Обременение банка сохраняется и после смены собственника имущества.

Последствия нарушения обязательств по кредиту

Если после оформления дарственной обременение не прекратилось, то в случае нарушения договорных обязательств со стороны заемщика кредитор вправе начать взыскание за счет залогового имущества.

Аналогичные последствия наступают в случае переоформления кредитного и ипотечного договора на одариваемого субъекта.

Договор дарения на долю в ипотечной квартире можно оформить только по договоренности с банком. Если кредитный или ипотечный договор содержит запрет на передачу имущества в дар, то владелец жилья не сможет оформить дарственную.

В некоторых случаях банк соглашается на оформление дарственной с одновременным перезаключением кредитного соглашения на выгодополучателя. В результате обязательства по кредиту переходят к одариваемому субъекту. По данному вопросу лучше проконсультироваться у юриста.

Подать заявку можно путем заполнения соответствующей формы.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/

Можно ли и как выделить доли детям в ипотечной квартире

» Жилищные споры » Выделение долей детям в ипотечной квартире

1 102 просмотров

Сейчас редко кто из молодых соглашается жить совместно с родителями, особенно молодые пары, при первой возможности они стараются приобрести собственное жилье. Сбережений для покупки квартиры зачастую не хватает, недвижимость покупается в ипотеку. Но до полного погашения ипотечного кредита объект недвижимости остается в залоге у банка, если в семье есть несовершеннолетние дети, это значительно осложняет выдел детских долей.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире

Имущественные права несовершеннолетних детей оговорены в ст. 60 СК РФ. Но при покупке квартиры в ипотеку, многие банки не дают разрешение на выдел детской доли, так как при каких-либо затруднениях с погашением кредитных обязательство со стороны родителей, кредитному учреждению намного сложнее получить с заемщика свои деньги.

На практике детские доли выделяются после погашения кредита, когда банк снимает обременение в виде залоговых обязательств, но нередки ситуации, когда выдел детской доли необходимо произвести еще до снятия обременения.

Приобретение жилого помещения по ипотечному кредиту возможно двумя способами:

  • с использованием МС для первичного взноса, либо частичного погашения кредита;
  • без привлечения средств МС.

При использовании материнского капитала для покупки жилья по ипотеке мать или оба родителя обязаны оформить обязательство на выделении детской доли после погашения ипотеки. В таком случае не позднее, чем через полгода после снятия обременения, родители обязаны будут выделить несовершеннолетним детям их долю.

Без привлечения средств МС. В этом случае ООП требуют, чтобы квадратные метры для детей были выделены заранее, еще до выплаты займа и последующего оформления жилого помещения в собственность. Но банки крайне редко соглашаются на такую процедуру, так как в случае затруднений в погашении кредита залог в виде квартиры продать в счет долга не получится, так как долей залогового жилого помещения владеют несовершеннолетние.

Выход из сложившейся ситуации возможен несколькими способами:

  • выставление в качестве залога другого объекта недвижимости;
  • переоформление на детей другой квартиры;
  • поиск кредитора, работающего по стандартам агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), обычно такие кредиторы более лояльны.

Сложности

В ипотечных отношениях, особенно если они происходят с участием несовершеннолетних, существует масса сложностей:

  1. Зачастую родители забывают про права несовершеннолетних детей и не выделяют им обязательную долю. Если в покупке участвуют средства по МС, то ПФР и органы опеки, конечно, напомнят о необходимости выделения детской доли, а при покупке квартиры без использования МС это происходит не всегда.
  2. Продажа объекта недвижимости, если совладельцем является ребенок, возможна только с согласия ООП и одобрения кредитного учреждения.
  3. Зачастую доля несовершеннолетнего в новой ипотечной квартире оказывается меньше, чем в предыдущем жилом помещении, а это недопустимо.
  4. Неспособность родителей выплачивать ипотечный кредит в дальнейшем может стать причиной выселения всей семьи, даже если ребенок имеет долю собственности в жилом помещении.

Поэтому все будет зависеть от решения банка. Конечно, потенциальные заемщики могут использовать некоторые способы для небольшого влияния на более вероятное одобрение ипотеки:

  1. Найти более лояльного кредитора. Но здесь имеются некоторые подводные камни: банк, который более лоялен к заемщикам, рискует в большей степени, поэтому, зачастую, займы в таких кредитных учреждениях дается под более высокий процент, чем обычно.
  2. Заблаговременно проверить свою кредитную историю. Если заемщик случайно забыл, что у него уже были сложности с погашением кредита в этом или других банках, то он может столкнуться с отказом в выдаче ипотечного кредита.
  3. Передать банку в качестве залога другой объект недвижимости. В таком случае родители смогут беспрепятственно выделить детскую долю.
  4. Выделить долю несовершеннолетних в другом жилом помещении. Для этого можно использовать квартиры близких родственников, например, бабушка выделит долю в своей квартире для внука, которому она и так собиралась оставить жилое помещение в наследство.

В таком случае вероятность одобрения ипотеки существенно возрастает. Конечно, если заемщик имеет постоянную официальную работу и у него хорошая кредитная история.

Пример

Супруги Зиновьевы около десяти лет проживали в старой двухкомнатной квартире, доставшейся жене по наследству от бабушки. Но через год после рождения ребенка они решили улучшить свои жилищные условия и обратились в банк для оформления ипотечного кредита.

В качестве залога они предложили банку старую квартиру. Банк согласился с залогом и одобрил Зиновьевым ссуду на покупку нового жилого помещения.

Детскую долю в старой квартире супруги перенесли в новую, купленную в кредит, а старая осталась в качестве залога на случай возникновения каких-либо сложностей с погашением ипотеки.

Впоследствии, после выплаты кредита, когда залоговое обременение со старой квартиры было снято, супруги продали оба жилых помещения и смогли купить просторное трехкомнатное жилое помещение улучшенной планировки.

 Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку

Имеется два способа выделения доли в ипотечной квартире:

  • по соглашению между супругами;
  • по договору дарения.

В случае, когда родители не выполнили требований законодательства и не выделили детскую долю, есть третий способ — с помощью суда, путем принудительного выделения части жилого помещения в собственность несовершеннолетнего. Инициаторами судебного разбирательства становятся органы опеки и попечительства, либо прокуратура. Но такие прецеденты случаются редко, поэтому мы не будем рассматривать выделение доли несовершеннолетних через суд.

 Добровольный способ выдела доли: порядок действий, инструкция

Для выдела детской доли в ипотечной квартире родители должны проделать следующие действия:

  1. Подать заявку в кредитное учреждение на получение ипотечного кредита.
  2. Получить одобрение.
  3. Найти жилое помещение для покупки.
  4. Получить разрешение у банка на выдел детской доли в купленной квартире.
  5. Написать запрос в ООП.
  6. Составить договор купли-продажи.
  7. Выделить долю несовершеннолетних.
  8. Подписать договор с кредитным учреждением на выдачу кредита.
  9. Приступить к погашению долга.

Необходимые документы

Получение ипотечного кредита с одновременным выделением детской доли предполагает подготовку большого пакета документов и обращение в несколько инстанций.

Для оформления ипотечного займа понадобятся:

  1. Оценка стоимости жилья, которое супруги хотят приобрести в ипотеку.
  2. Расписка продавца о том, что он согласен продать квартиру.
  3. Согласие второго супруга на покупку жилья в ипотеку.
  4. Выписка из ЕГРН на приобретаемую квартиру.
  5. Ксерокопия паспорта того из супругов, на которого будет оформляться кредитный договор.
  6. Выписка из трудовой книжки, либо иной документ, подтверждающий, что претендент на ипотеку имеет официальную работу.
  7. Справка по форме 2-НДФЛ, подтверждающая платежеспособность клиента.
  8. Копия свидетельства о заключении брака.

Для оформления детской доли придется обратиться в Росреестр, там необходимо будет представить:

  1. Паспорта или свидетельства о рождении всех, кому предполагается выделить часть недвижимости.
  2. Копию свидетельства о браке.
  3. Копии свидетельств о рождении (или усыновлении) всех несовершеннолетних детей.
  4. Договор купли-продажи объекта недвижимости.
  5. Соглашение родителей о выделении детской доли, либо дарственная на часть квартиры на ребенка.
  6. Квитанция об уплате госпошлины.

 Соглашение о выделении детских долей

Образец соглашения о выделении долей детям в ипотечной квартире Прежде, чем обратиться за оформлением собственности на детей, родители должны заключить соглашение о выделении детской части в жилом помещении, в котором они прописывают свое обязательство о выделе детской доли.

В тех случаях, когда родители намереваются для покупки квартиры использовать МС, контролировать это соглашение будет ПФР, если же ипотека оформляется без использования МК, контроль возлагается на ООП.

Документ необходимо заверить у нотариуса, без нотариального удостоверения он не имеет юридической силы и не будет принят сотрудниками Росреестра.

В тексте документа указывается порядок и сроки, а также размер той части, которую супруги обязуются выделить ребенку. Размер детской доли в квадратных метрах не должен быть менее установленного норматива по региону проживания семьи, обычно это не менее 12 кв. метров.

На выполнение соглашения у супругов будет 6 месяцев с той даты, когда они внесут последний платеж по ипотечному кредиту.

 Сроки

При покупке ипотечной квартиры невозможно оговорить сколько-нибудь реальный срок с выделом детской части, в каждой ситуации он будет сугубо индивидуален. Например:

  • ожидание решения банка может продлиться от 10 до 30 рабочих дней;
  • получение разрешения от ООП займет до 14 дней;
  • исполнение обязательства по выделу детской доли возможно в течение полугода после наступления условий для их выполнения;
  • процесс регистрации права собственности займет от двух недель до месяца.

Но если кредитное учреждение откажет в выделении детской доли до полного погашения кредита, то родители не смогут выполнить свое обязательство до тех пор, пока не будет снято обременение с залоговой квартиры. А так как ипотечный кредит обычно выдается на длительное время, зачастую, на несколько десятков лет, то дети смогут вступить в право собственности по истечении 20 (или более) лет после подписания соглашения.

Расходы по выделению части жилого помещения в собственность несовершеннолетних напрямую зависят от стоимости выделяемой детской доли. Стоимость удостоверения соглашения составит от 300 до 20 000 рублей, в зависимости от стоимости выделяемой части.

Заключение

Итак, резюмируя вышеизложенное, подведем итоги:

  1. Родители не только имеют право, но и обязаны выделять каждому несовершеннолетнему ребенку долю в ипотечной квартире.
  2. Выделение возможно как до получения ипотечного кредита, так и после его полного погашения. При первом варианте понадобится разрешение ООП и кредитного учреждения.
  3. При составлении обязательства о последующем выделе части жилого помещения в собственность детей, супруги могут получить отсрочку процедуры. Текст обязательства составляется в нотариальной конторе, там же документ удостоверяется. Срок исполнения обязательства – не более полугода с того момента, как будет погашен кредит.

Получение ипотечного кредита, когда в семье есть несовершеннолетние дети, осложняется обязанностью родителей выделять каждому ребенку его долю собственности в жилом помещении. Не все кредитные учреждения идут навстречу клиентам, многие отказывают в выделении детской доли, пока не будет погашен кредит. Органы опеки, в свою очередь, не дают разрешение, пока ребенку не будет выделена часть квартиры. Замкнутый круг, выбраться из которого под силу только опытному юристу.

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете позвонить по указанным ниже телефонам и получить бесплатную консультацию у дежурного юриста. Также вы можете получить круглосуточную бесплатную консультацию на нашем сайте он-лайн.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/vydelenie-dolej-detyam-v-ipotechnoj-kvartire/